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一、征收決定程序

第①步：建設(shè)單位提出用地申請，政府啟動房屋征收程序。

【規(guī)劃審批】發(fā)展改革部門、國土資源部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門、行業(yè)主管部門分別就擬建項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃進行審查，其性質(zhì)為預(yù)審批。其中，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并經(jīng)本級人民代表大會審議通過。

第②步：房屋征收部門組織對征收范圍內(nèi)的房屋進行調(diào)查登記，并適時公布調(diào)查結(jié)果。

【告知不得擴建改變、暫停手續(xù)辦理】房屋征收范圍確定后，房屋征收部門向征收范圍內(nèi)的房屋所有人和房屋使用人發(fā)出告知書，告知被征收人不得新改擴建和改變房屋用途；向有關(guān)單位發(fā)出通知，暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

【未登記建筑的處理】對未經(jīng)登記的建筑，由政府組織有關(guān)部門進行調(diào)查、認定和處理。

第③步：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

第④步：政府組織有關(guān)部門論證、修改征收補償方案，并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。

第⑤步：征求公眾意見期滿后，政府公布征求意見情況并根據(jù)公眾意見對征收補償方案的修改情況。

【聽證要求】因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的，政府組織聽證會并修改方案。

第⑥步：政府按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

【風(fēng)險評估要求】房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還要經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

第⑦步：征收補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用。

第⑧步：市、縣級人民政府作出房屋征收決定并公告。同時收回國有土地使用權(quán)。

第⑨步：被征收人對征收決定不服的，可申請行政復(fù)議，也可提起行政訴訟。

小結(jié)：征收決定的作出是由數(shù)個環(huán)節(jié)組成，征收人作出征收決定之前的各個環(huán)節(jié)一般屬于階段性、過程性行為，對外不產(chǎn)生獨立的法律效力，當(dāng)事人對此不能單獨提起行政訴訟。

二、征收補償程序

第①步：被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機抽取等方式選定。

【評估機構(gòu)選擇時點】值得注意的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構(gòu)的選擇時點沒有明確規(guī)定，但只要依法保障了被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的權(quán)利，且評估機構(gòu)能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出征收決定之前，還是在之后的補償程序中選定評估機構(gòu)，都不影響房地產(chǎn)價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。

第②步：房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收房屋的價值進行評估并將分戶評估報告向被征收人送達。

【復(fù)核評估和鑒定】被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告10日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評估專家委員會申請鑒定，評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進行鑒定。

被征收人對鑒定結(jié)果仍有異議的，房屋征收部門報請市、縣級人民政府依照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照征收補償方案作出征收補償決定。

第③步：被征收人選擇補償方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

【產(chǎn)權(quán)調(diào)換要求】選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并計算、結(jié)清差價；因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府優(yōu)先給予住房保障。

第④步：房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。

【補償標準】房屋征收部門向被征收人支付被征收房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費或提供周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償；支付政府對被征收人的補助和獎勵。被征收人在補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

【簽訂協(xié)議的房屋征收部門為適格被告】補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。根據(jù)人民法院判決，政府對被征收人給付補償，或者被征收人如期完成搬遷。

第⑤步：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，并予以公告。

第⑥步：政府根據(jù)補償決定給予被征收人補償；被征收人在補償決定確定的搬遷期限（不少于90日）內(nèi)完成搬遷。

第⑦步：被征收人對補償決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。

小結(jié)：在補償過程中，當(dāng)事人對評估程序或結(jié)果有異議的，一般不能單獨提起行政訴訟，而應(yīng)對最終的補償協(xié)議或者補償決定提起行政訴訟。房屋征收決定是征收補償決定的前置程序。征收決定及其附屬的征收補償方案是審查征收補償決定是否合法的核心證據(jù)。如果征收決定或征收補償方案存在重大明顯違法，失去證明效力，或者市、縣人民政府根本未作出征收決定或征收補償方案，直接作出征收補償決定，被訴征收補償決定的合法性均是缺乏合法依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)認定征收補償決定主要事實不清，證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。

三、搬遷程序

1.自行搬遷

第①步：房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議，被征收人在補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第②步：房屋征收部門與被征收人在補償方案確定的期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，政府依據(jù)補償決定對被征收人給予補償。被征收人在補償決定確定的搬遷期限（不少于90日）內(nèi)完成搬遷。

2.強制搬遷

情形一：非訴強制執(zhí)行

房屋征收部門與被征收人在補償方案確定的期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，政府依據(jù)補償決定對被征收人給予補償。

被征收人在法定的期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的搬遷期限（不少于90日）內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

情形二：訴訟強制執(zhí)行

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)訂立補償協(xié)議，一方不履行協(xié)議的，另一方可提起訴訟。

根據(jù)人民法院的判決、裁定、調(diào)解，政府對被征收人給付補償。不履行法院的判決、裁定、調(diào)解的，由人民法院民事強制執(zhí)行。

小結(jié)：補償安置完畢，當(dāng)事人與被征收房屋不再具有利害關(guān)系，一般不能再對強制搬遷拆除提起行政訴訟。

四、其他值得注意的幾個問題

1、有征收必有補償，無補償則無征收。為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，國家可以依法收回國有土地使用權(quán)，也可征收國有土地上單位、個人的房屋；但必須對被征收人給予及時公平補償，而不能只征收不補償，也不能遲遲不予補償。征收補償應(yīng)當(dāng)遵循及時補償原則和公平補償原則。

2、以市場價格確定補償基準。因征收人原因造成征收補償問題不合理遲延的，且被征收不動產(chǎn)價格明顯上漲的，被征收人有權(quán)主張以作出征收補償決定或者簽訂征收補償協(xié)議時的市場價格作為補償基準。在未依法解決補償問題前，被征收人有權(quán)拒絕交出土地。

3、經(jīng)營性“住宅用房”的補償安置問題。產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實際用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認定為住宅。地方人民政府可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對此類房屋給予適當(dāng)補償。

4、公租房、經(jīng)營房承租人在房屋征收案件中的原告資格。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》將房屋所有權(quán)人作為被征收人，但并沒有排除與房屋征收有利害關(guān)系的其他人參與補償安置。一般而言，承租人與房屋征收行為之間不具有利害關(guān)系，不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經(jīng)營的房屋被征收，承租人在行政補償中提出的室內(nèi)裝修價值、機器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，與補償決定之間具有利害關(guān)系，此時承租人可以作為原告提起訴訟。

5、國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)院落空地應(yīng)給予補償。國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有的國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。